Il contratto di affitto in Germania e le spese accessorie

Finalmente hai trovato casa! La ricerca è stata (forse) lunga ed estenuante ma alla fine sei riuscito a trovare il tuo angolo di mondo dove goderti il tuo meritato relax.

Ti manca ora solo di firmare il contratto di affitto. Vediamo cosa è fondamentale sapere!

Il contratto di affitto in Germania

Una volta che hai trovato casa in Germania, il passo da fare è quello di stipulare un contratto d’affitto con il quale poi potrai anche registrare la tua nuova residenza.

Il contratto di affitto (in tedesco: Mietvertrag) deve essere sempre tassativamente scritto.

Non accettare mai un accordo preso a parole. Questo perché con un contratto scritto, insieme ai doveri, acquisisci anche una serie di diritti che in caso di accordi verbali non potrai far valere.

Ogni accordo che viene preso con il proprietario, inoltre, va esplicitamente definito e trascritto sul contratto di locazione.

Data questa premessa, capirai l’importanza di leggere bene e comprendere a fondo un contratto prima di firmarlo.

Può anche essere utile iscriversi a un Mieterschutzverein, ossia un’Associazione degli inquilini che ti potrà aiutare in caso di problemi.

Prima di sottoscrivere un contratto di affitto, assicurati che siano chiari i seguenti punti:

• ammontare del canone di affitto (Kaltmiete)

• ammontare delle spese accessorie (Nebenkosten), in particolare sarebbe bene precisare cosa esattamente sia calcolato nelle spese accessorie (con particolare riguardo al riscaldamento)

• ammontare della cauzione (Kaution), una garanzia che serve a pagare eventuali spese di riparazione oppure a saldare eventuali canoni di affitto arretrati.
  L’ammontare della cauzione non può superare la somma del canone di tre mesi di affitto “freddo” (Kaltmiete, ossia senza le spese accessorie)

• eventuali provvigioni per l’agente immobiliare (Maklergebühren). Secondo una nuova legge, i costi di mediazione vengono pagati da chi si rivolge all’agenzia immobiliare. Se rispondi quindi a un annuncio, non dovrai pagare l’agente immobiliare!

• eventuale canone di affitto a scalare (Staffelmiete), ossia un canone che aumenta automaticamente a intervalli di tempo regolari

• durata del contratto di affitto. Il contratto più comune è il cosiddetto unbefristeter Mietvertrag, cioè a tempo indeterminato. Altro tipo di contratto è il befristeter Mietvertrag, nel quale viene stabilita una precisa durata dell’affitto.

• obblighi per il rinnovo

• prevviso, ossia il tempo che deve passare dal momento in cui comunichi (o ti viene comunicato) di lasciare la casa al momento in cui dovrai restituire le chiavi.

Insieme al contratto di affitto, accertati di firmare l’Übergabeprotokoll, ossia un documento che attesta le condizioni dell’appartamento e l’inventario dei mobili al momento della consegna delle chiavi.

Se possibile corredalo con foto dello stato dell’immobile, soprattutto se noti, per esempio, un graffio sul piano di lavoro della cucina o una mattonella incrinata. Questo ti aiuterà a sollevarti da eventuali responsabilità nel caso in cui il proprietario ti dovesse accusare di aver rotto qualcosa che in realtà era già così al tuo arrivo.

Infine, ti consiglio ti stare molto attento alle truffe. Purtroppo sono più diffuse di quello che si pensi, anche nei maggiori siti internet per trovare casa. 

Kaution (Cauzione)

Normalmente per l’affitto di una casa viene richiesta una cauzione, ossia un deposito a fronte di eventuali riparazioni o mensilità non corrisposte che ti verrà restituito con gli interessi quando lascerai la casa.

I soldi della cauzione non possono assolutamente venire spesi dal proprietario di casa. Per esserne sicuro, ti consiglio di aprire un conto comune cointestato in banca così da controllare che il tuo deposito cauzionale non possa venir speso in altra maniera.

Spazi in comune

Anche se generalmente è tutto esplicitato nel contratto, ci sono delle regole sociali da dover rispettare, ad esempio il divieto di fare rumori tra le 22:00 e le 07:00 e tra le 13:00 e le 15:00, lavatrice compresa.

A volte queste regole, soprattutto in case condominiali, vengono fornite attraverso un atto separato (Hausordnung) che indica anche chi e quando è responsabile della pulizia delle aree comuni.

Spesso è anche presente un amministratore (Hausmeister) che è responsabile delle riparazioni e degli spazi comuni e al quale ci si può rivolgere per ogni tipo di problema.

Ricorda che spesso gli inquilini sono anche tenuti a pulire il marciapiede di fronte alla propria porta sia dallo sporco, sia dalla neve.

Nebenkosten

Oltre al costo del Kaltmiete, ossia il prezzo per l’affitto del solo immobile, devi sostenere alcune spese di gestione, le cosidette Nebenkosten, che vengono calcolate una volta l’anno.

Le spese comprese nelle Nebenkosten non sono sempre uguali ma dipendono dalla
volontà del proprietario di casa.

Possono includere, ad esempio, le spese per il riscaldamento e per l’acqua oppure le tasse per lo smaltimento dei rifiuti (Müllgebühren) e delle acque reflue (Abwasser).

Nelle WG, gli appartamenti condivisi, le Nebenkosten includono in genere tutte le spese, compresi luce, riscaldamento e internet.

Leggi sempre con attenzione il contratto: le Nebenkosten devono essere sempre esplicitate!

Le spese accessorie vengono pagate ogni mese insieme al Kaltmiete; alla fine dell’anno viene fatto un conguaglio dove si riceve una fattura (Nebenkostenabrechnung) nella quale si espongono sia le spese sostenute che quelle effettive e si calcolano gli eventuali arretrati da saldare o il rimborso di somme già pagate.

Per ricapitolare: Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete

Mi raccomando, controlla la fattura con attenzione!

Conclusioni

Per questioni riguardanti sia i tuoi diritti che i tuoi doveri, in particolare per i lavori di riparazione, puoi rivolgerti al Mieterbund, ossia l’Associazione degli inquilini, sia alle associazioni locali, i Mietervereine. Su internet puoi facilmente trovare i recapiti delle associazioni nella città in cui vivi.

In genere sono presenti in ogni città. Rivolgiti a uno degli uffici competenti ma ricorda che i servizi offerti sono in parte a pagamento.

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